BLOG

OBVYKLÉ DOTAZY PRODÁVAJÍCÍCH

Jaké otázky mne nejvíce kladou prodávající? Čeho se bojí? Jak

TRAILER K UKÁZKÁM K PRAXE:

MÁM PRODAT SÁM NEBO PRODEJ SVĚŘIT REALITNÍ KANCELÁŘI?

Odpověď: Operaci zlomené nohy, také nebudete dělat sami. Prodej nemovitosti je podobně složitý proces. Zkušený makléř vám pomůže s přípravou, prezentací, právními záležitostmi, financováním a vyjednáváním, abyste dosáhli nejlepší ceny a bezpečného prodeje. Já osobně razím pravidlo, čemu nerozumím, do toho se nepouštím. Rád využívám autoservis na opravu vozu či zubaře, který přesně ví, co je potřeba udělat.

JE LEPŠÍ MÍT JEDNOHO NEBO VÍCE MAKLÉŘŮ PŘI PRODEJI?

Odpověď: S výběrem auta strávíte i půl roku s televizí i měsíc, doporučuji to stejné s makléřem. Pečlivě si vybrat jednoho kvalitního makléře, který pro Vás bude ve spoustě situací oporou. Příliš mnoho makléřů může snížit exkluzivitu a zvýšit tlak na cenu, což se podepíše na menší prodejní ceně. Kvalitní makléř vám pomůže maximalizovat prodejní cenu a ušetřit vám stres.

PROČ VÁM MÁME PLATIT PROVIZI A KDO JI HRADÍ?

Odpověď: Poskytuji více služeb najednou a hradím veškeré náklady spojené s prodejem jako je marketing, právní servis, inzerce, energetické štítky posudky a další. Provize nezahrnuje jen můj výdělek ale také DPH, daň státu, sociální a zdravotní odvody, benzín a mnoho dalšího. V mém případě, je provize nad rámec Vaší požadované prodejní ceny.

NECHCEME SMLOUVU, CO KDYBYCHOM NÁHODOU PRODALI SAMI A INZEROVALI TAKY SAMI?

Odpověď: Realitní zákon říká, že bez písemného souhlasu majitele, není možno inzerovat. Pokud chodíte do práce, také máte pracovní smlouvu, protože nevěřím, že byste chodili do práce a nevěděli, jestli příští měsíc dostanete zaplaceno, proto i já, musím s vámi mít dohodu o prodeji.

Pokud se o prodej starám já nemyslím si, že Vaše inzerce bude mít větší dosah. Inzeruji na sociálních sítích, realitních portálech, offline. Placená reklama na jednu nemovitost stojí i 15.000,- Kč měsíčně, opravdu chcete tohle zainvestovat?
Jediná vaše pomoc, která může mít váhu, je sdílení na vlastních sociálních profilech.

JAK DLOUHO TRVÁ PRODEJ NEMOVITOSTI A KDY DOSTANU PENÍZE?

Odpověď: Ideální případ je prodej do 3 měsíců. Peníze budou k dispozici po přepisu v katastru nemovitostí (lhůta 21-30 dní). Proces může být delší, pokud se jedná o financování hypotékou.

JAKÉ DOKUMENTY POTŘEBUJI K PRODEJI?

Odpověď: Potřebujete kupní smlouvu, případně smlouvu o smlouvě budoucí, list vlastnictví, soupis vybavení, energetický průkaz, trpělivost. Další dokumentace se připravuje individuálně podle podmínek prodeje.

MŮŽU PRODAT NEMOVITOST S HYPOTÉKOU? JAKÁ JSOU RIZIKA?

Odpověď: Ano, můžete prodat dům s hypotékou, kdy se nejprve uhradí stávající úvěr ze zdrojů kupujícího, poté vymaže zástava úvěru a nakonec se převedou vlastnické práva na katastru nemovitostí.

Největší riziko u takového obchodu je například to, že kupujícím v případě financování hypotékou, banka “podstřelí” odhad. Takovéto případy byly zejména po Covidu, protože nemovitosti na trhu stoupaly i o desítky procent ale odhadci se snažili trh brzdit, což vás vrátí opět na začátek prodeje. (Pokud nemáte plán B 😉

MŮŽEME PRODAT NEMOVITOST S EXEKUCÍ?

Odpověď: Ano, je to možné, ale nejprve musí být vyplacen exekutor/věřitelé a až poté je možné podepsat prodejní, kupní smlouvu. Při takovémto prodeji, je důležité znát veškeré vaše dluhy, které by mohly ovlivnit další postup prodeje. Z praxe vím, že vyplacením jedné exekuce, nemusí být jasný konec.

PRODEJ NEMOVITOSTI, KDE JE VLASTNÍKEM OSOBA MLADŠÍ 18 LET, NESVÉPRÁVNÝ?

Odpověď: Prodejní dokumentaci standardně podepisuje tzv. opatrovník, který má soudem stanoveno, že může za opatrovaného jednat. Extrémní riziko je v případě, že se nemovitost nabízí za menší částku, než je částka vypočtena odhadcem pro soud, který žádost schvaluje.

Doba prodeje, při velice dobré “konstelaci hvězd” takového případu, může být v lepším případě 7 měsíců a né vždy, se musí prodej podařit.

JE MOŽNÉ VYŘÍDIT HYPOTEČNÍ ÚVĚR NA NEMOVITOST, KTERÁ MÁ ČERNOU STAVBU NA POZEMKU?

Odpověď: Zde jsou dvě varianty:
Americká hypotéka – tj., že budete dávat do zástavy jinou nemovitost (rodičů, babičky, sestry apod.)
Legalizace černé stavby – zaměření, pasportizace a další.. náklady cca 40.000,- Kč (umím zajistit), poté je možné nemovitost zastavit bance.

JAK MÁME PRODAT DŮM, KTERÝ NEMÁ PŘÍJEZDOVOU CESTU?

Odpověď: Takovýto prodej je komplikovaný, pokud není možná dohoda s majitelem pozemku, přes který vede cesta, kterou užíváte jako příjezd k domu. Pokud je domluva možná, je nejlepší variantou dohodnout věcné břemeno chůze a jízdy, které je však spjato s pozemkem na kterém dům stojí, nikoliv s majitelem domu. V případě prodeje a změně majitele, takové břemeno přestává být platné.

Dům bez příjezdové cesty či břemena zabezpečující oficiální přístup k domu, není možné zafinancovat hypotečním úvěrem.

JAKÝ JE ROZDÍL PRODEJI MEZI OSOBNÍM A DRUŽSTEVNÍM VLASTNICTVÍM BYTU?

Odpověď: Prodej bytu v osobním vlastnictví, je skutečný prodej vlastnických práv se zápisem nových majitelů na katastru nemovitostí. Prodej družstevního bytu, je vlastně pouze převod členských práv a povinností, kdy vlastníkem na katastru nemovitostí zůstává družstvo. Při prodeji tyto formy vlastnictví mají různé požadavky a ovlivňují proces prodeje a financování.

JAK JE MOŽNÉ VYŘÍDIT HYPOTÉKU NA DRUŽSTEVNÍ BYT?

Odpověď: Ano, je to možné.
1) Americká hypotéka – výše zmíněné
2) Úvěr bez nutnosti ručení nemovitostí – do 1.000.000, – Kč (pokud takovýto byt kupujete)

3) Lze i hypotékou v plném rozsahu, ale byt se musí do 1 roku od koupě převést do osobního vlastnictví. Podmínkou je zakotvení ve stanovách družstva s potvrzením o tom, že lze převod provést, vyplacení anuity a úvěru na revitalizaci.

MUSÍM PLATIT DAŇ Z PRODEJE, KDYŽ JSEM PRODEJEM VYDĚLAL?

Odpověď: Pokud jste nemovitost zdědili a jste v přímé linii (Matka->Dcera), daň neplatíte.

Pokud jste nemovitost koupili před 01.01.2021 a měli v ní napsané trvalé bydliště alespoň 2 roky nebo ji 5 let vlastnili, daň z rozdílu neplatíte.

Pokud jste nemovitost koupili po 01.01.2021, tak již platí povinnost 2 roky trvalého bydliště nebo 10 let vlastnit.

Specifika: Pokud jste prodali pozemek, kde jste nemohli mít trvalé bydliště(nemovitost bez čísla popisného/evidenčního), tak daň z rozdílu platit musíte.
Pokud jste prodali byt či dům a finance použijete pro další bydlení, daňová povinnost na vás neplatí. Danit budete jen rozdíl z výdělku a to sazbou 15%.

JE NUTNÉ MÍT PŘI PRODEJI ENERGETICKÝ ŠTÍTEK?

Odpověď: viz odkaz -> www.adamsvec.com/penb

PROČ JE DOBRÉ MÍT USCHOVU PENĚZ?

Odpověď: Protože v době přepisu nemovitosti na katastru je doba, která je nejvíce riziková z důvodu toho, že prodávající zatím nemají za nemovitost zaplaceno a kupující ji nemá převedou ve vlastnictví. Je to doba, kdy je nutné mít peníze v bezpečí. Bez advokátní/bankovní úschovy se vystavujete riziku, že peníze nikdy neuvidíte. Úschova peněz u advokáta či banky je nejlepší volbou, stojí pár korun navíc ale je lepší se “připravit na požár, než hasit hořící stodolu”.

POTŘEBUJETE TECHNICKOU INSPEKCI NEMOVITOSTI PŘED PRODEJEM?

Odpověď: Technická inspekce je důležitá pro domy, které jsou starší či vykazují známky jakéhokoliv problému (statika, vlhkost, plíseň). Jakožto majitel, jste povinný nést za dům 5 let záruku za případné skryté vady. Pokud vyhotovíme technickou inspekci nemovitosti, která poukáže i na detaily, které přehlédnete, můžeme předejít slevám z kupní ceny, dohodám či soudům.
Viz. => technická inspekce domu

CHCETE PORADIT ČI NASMĚŘOVAT? NEVÁHEJTE KDYKOLIV NAPSAT.